王某某与黄某A等房屋买卖合同判决——卷宗
 
上海市青浦区人民法院民事判决书
原告：王某某，男，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：马黎明，上海寅清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玉龙，上海寅清律师事务所律师。
被告：黄某A，男，汉族，户籍所在地四川省金堂县。
被告：黄某B，男，汉族，户籍所在地江苏省昆山市，系被告黄某A儿子，并作为被告黄某A委托诉讼代理人。
原告王某某与被告黄某A、黄某B房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2022年12月6日公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人陈玉龙、被告黄某B（并作为被告黄某A委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告连带双倍返还购房定金人民币（以下币种均为人民币）10万元。事实和理由：2022年1月9日，经居间方上海某某房地产经纪事务所的居间撮合，王某某与黄某A签订了《房地产买卖居间协议》，约定王某某向黄某A购买位于上海市青浦区重固镇福定路3xx弄x号5xx室房屋（以下简称系争房屋），售价为335万元。黄某B在该协议中代黄某A签字。当日，王某某向黄某A银行账户支付定金5万元，黄某B出具承诺书愿承担居间协议中卖方的所有违约责任。后黄某A不愿将系争房屋出售给王某某。2022年1月24日双方申请青浦区重固镇人民调解委员会调解，未果。王某某认为，黄某A违反在居间协议中达成的购房预约合同，应当向王某某双倍返还定金。黄某B作为受托人作出承诺对于上述责任承担连带责任。为此王某某起诉至法院，作如上诉请。
被告黄某A辩称，不同意王某某诉请。黄某A是系争房屋的产权人，未委托黄某B签署协议，本人也未与王某某签署居间协议，对于协议签订的情况不清楚，不应当承担责任。
被告黄某B辩称，黄某A对于出售系争房屋事宜不知情。出售房屋签订居间协议书系黄某B单方意愿，并未征得黄某A同意。黄某B签署的是意向协议书，并非定金合同。不同意王某某主张的双倍返还定金，但愿意退还王某某定金5万元并赔偿部分损失。
经开庭审理查明：2022年1月9日，王某某（乙方、买受方）与黄某A（甲方、出卖方）、上海某某房地产经纪事务所（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买丙方居间的甲方所有的系争房屋，乙方向丙方支付意向金5万元，转让房价款335万元。乙方应在甲、乙双方签订本协议后于2022年2月13日前补足定金至30万元整。乙方应于2022年6月30日前支付给甲方第二期房款190万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请114万元贷款的形式支付第二期房款。待甲乙双方交房当天支付房屋尾款1万元。如甲方接收本协议第三条所述买卖条件并签订协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。甲方接收本协议第三条所述买卖条件并签订协议的，乙方同意在甲方签署本协议后于2022年7月30日前与甲方签订《上海市房地产买卖合同》。如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。甲方接收本协议第三条所述买卖条件并签订协议的，甲方同意在签署本协议后于2022年7月30日前与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。依据本协议，乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：户名：黄某A，开户银行上海银行，账号6205220010********。协议另对其他内容进行了约定。出卖方处签名为“黄某B并代黄某A”。
同日，黄某B出具《承诺书》，载明黄某B是系争房屋的权利人儿子，现黄某B签署关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》，收定金5万元，黄某B承诺出售系争房屋征得家庭成员及产权共有人黄某A同意，并承诺若黄某A家庭所有成员及产权共有人不同意出售系争房屋，并不履行《房地产买卖居间协议》合同相关条款，则黄某B愿承担《房地产买卖居间协议》中所有违约责任。
当日，王某某的妻子通过手机银行向黄某A开户为上海银行账号为6205220010********转账5万元。黄某B代黄某A出具定金收条，载明今收到王某某购买系争房屋定金5万元。
2022年1月24日，王某某、黄某B、房产中介沈强等至青浦区重固镇人民调解委员会，就终止系争房屋买卖协议进行调解，因双方在违约金赔偿问题上未达成一致，双方一致认同走司法诉讼。
另查明，系争房屋产权于2021年1月31日登记在黄某A名下，2022年7月15日产权被登记转移。
以上事实，由原、被告的陈述，房地产买卖居间协议、承诺书、收条、不动产登记信息等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，王某某表示：1、王某某未见过黄某A，签署居间协议时黄某B未出具黄某A的授权委托书，但黄某B提供了涉案房产的产证原件并出具了承诺书，5万元也是支付至黄某A账户，当时黄某B与黄某A进行语音通话确认。基于上述种种行为，王某某相信黄某B有权代表黄某A签订《房地产买卖居间协议》，为此王某某提供签订居间协议时的录音予以证明。2、中介于2022年1月19日告知王某某，黄某A不愿出售系争房屋。为此王某某提供通话录音予以证明。
被告黄某B表示：1、两被告是父子关系，系争房屋的产证原件由黄某B持有，并负责对外出租收取租金。案涉协议的看房、房款商谈等事宜皆是由黄某B出面办理。因黄某B代黄某A向王某某出售系争房屋事宜未征得黄某A同意，所以当时签署的只是意向书。之后，黄某B将出售房屋事宜告诉黄某A，黄某A表示不同意。所以双方签署的协议并非定金。2、虽然黄某A不同意黄某B出售系争房屋，但因签署协议时王某某坚持要将钱款支付至产权人名下账户，黄某A收到款项之后并不知道是何种名目，目前该款项仍在黄某A账户内。3、通话录音是中介与王某某之间的，黄某B不清楚。协议无法履行是因为黄某B单方面将系争房屋出售，黄某A不同意。签订意向书9天后，黄某B向王某某提出解除意向书，并表示愿意退还定金、赔偿3万元损失。现在系争房屋已经由黄某A出售，具体价格黄某B不清楚。
根据庭审查明的事实，本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案争议焦点在于黄某B以黄某A的名义与王某某签订的《房地产买卖居间协议》的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。
黄某B签订居间协议时未取得黄某A出具的授权委托书，现黄某A对黄某B的代理行为明确拒绝追认。即使黄某A账户确实收到王某某转账的5万元，也不足以证明黄某A对黄某B的签约行为予以追认。故黄某B的代理行为系无权代理行为。但结合本案实际情况，即黄某B、黄某A系父子关系，黄某B持有系争房屋的产证原件并对系争房屋进行出租管理、收取租金等事实，况且居间协议约定的款项支付方式为黄某A的银行账号，且事实上黄某A亦收到王某某转账支付的5万元未提出任何异议。综上，王某某有充分理由相信黄某B有权代表黄某A签订居间协议，构成表见代理。因此，房地产买卖居间协议的权利义务应由黄某A承受，现根据房地产买卖居间协议约定，该5万元系针对买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》所设立的履约定金，现黄某A拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，理应按约承担双倍返还定金的责任。
黄某B出具的承诺书明确载明，若黄某A家庭所有成员及产权共有人不同意出售系争房屋导致《房地产买卖居间协议》无法继续履行，则由黄某B承担该协议中的违约责任。上述意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。故针对王某某要求黄某B、黄某A对于双倍定金返还承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百七十二条、第五百零九条、第五百八十六条、第五百八十七条规定，判决如下：
被告黄某A、黄某B应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王某某定金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告黄某A、黄某B负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员　蔡红兰
二〇二三年一月十六日
法官助理　杨　洁
书记员　钟晓霞
 
附：
《中华人民共和国民法典》第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
 
《中华人民共和国民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
 
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
 
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
 
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。