肖某与江某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
 
上海市浦东新区人民法院民事判决书
原告：肖某，女，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈玉龙，上海寅清律师事务所律师。
被告：江某某，男，汉族，住安徽省无为市。
原告肖某与被告江某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托诉讼代理人陈玉龙，被告江某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖某向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间就上海市浦东新区周康路8xx弄4xx号房屋签订的《房屋租赁合同》于2022年6月26日解除；2.判令被告返还原告上海市浦东新区周康路8xx弄4xx号房屋；3.判令被告按照8,500元/月标准支付原告自2022年10月15日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；4.判令被告支付原告违约金102,000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2021年8月29日，原告与被告通过第三方中介签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区周康路8xx弄4xx号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租期为2021年10月15日至2027年10月14日，月租金为8,500元，按3个月为一期支付。保证金为8,500元，违约金为月租金的12倍。另，合同中明确约定不得将房屋全部或者部分转租给第三人。2022年6月25日，原告得知系争房屋由被告通过中介公司、网络平台（包括某某兔等）等途径进行转租且拖欠租金。原告认为被告自2022年4月15日起未按时支付租金，目前租金仅支付至2022年10月14日且未经原告同意改变房屋结构、将系争房屋擅自转租等行为构成违约，故原告诉至法院，要求判如所请。
江某某辩称，不同意解除合同、支付违约金。理由：1.2022年5月被告和原告协商免租，但原告不同意，后面被告就要求一月一付，原告同意，后面就一月一付，目前付到2023年1月14日。2.合同有约定同意转租给朋友、员工，朋友范围很广，被告确实通过中介，但中介也是朋友，所以没有违约。3.确实有加装卫生间并给客厅新砌了一堵墙，但并未改变房屋结构。另，原告进入系争房屋未给被告打招呼，给被告造成困扰。
本院经审理认定事实如下：2021年8月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为2021年10月15日至2027年10月14日，月租金为8,500元，三个月一付，第一期租金应于2021年8月29日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前，保证金为8,500元，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；合同第4条第3款约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；合同第7条第6款约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将系争房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对系争房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；合同第9条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的12倍；合同第13条其他约定手写载明，甲方同意乙方将系争房屋出租给员工使用及朋友，人数约为10人左右。合同签订后，被告支付原告保证金8,500元。
合同履行过程中，2022年4月，原告方通过微信向被告催收租金，被告表示：这一段时间房租都收不上来，我这真的是员工，要求减免部分租金，原告未同意。2022年6月26日，原告方表示：根据合同约定，你应在2022年6月8日之前支付下一期租金25,500元，已逾期18天，多次催交也未支付，根据合同4.3条约定，你已擅自终止合同，请于三天内搬走。同时，你还违反合同的第7.6条和第11.4条的相关约定，我保留根据合同第9条追究你违约责任的权利。被告回复：由于上海疫情原因，我无收入来源，要求减免部分房租，如坚持按照合同，可以提供法律途径解决。原告方再表示：不同意减免租金的要求，需按合同执行。现你违反合同约定将房屋分割转租，且房客已把房租支付给你，再次声明你已违约，根据合同4.3条，你已擅自终止合同，请于三天内搬走。同时，你还违反合同7.6条和11.4条约定，我保留根据合同第9条追究违约的权利。之后原告提起了本案诉讼。
另查明，被告于2022年1月14日支付原告租金25,500元，并于2022年5月6日、5月30日、7月10日、8月20日、9月26日、10月17日、11月8日各支付原告8,500元，于2022年11月20日支付原告17,000元，被告相当于已支付租金至2023年1月14日止。
审理中，关于是否改变房屋结构，原告表示2022年6月上门才知道被告给客厅新增了卫生间，将餐厅改成了卫生间，并在客厅砌墙改装为卧室；地下室以前不住人，现在改成了卧室；被告则表示：在卫生间边上原来客厅的位置加装了一个卫生间，但该卫生间从原来的卫生间上下水，客厅有加墙，地下室虽然改装了，但没有住人，当时装修花费20多万元，找了专业人士，装修三个半月。关于系争房屋居住人员情况，原告表示被告通过中介、平台将系争房屋转租给案外人由案外人居住，被告则认为居住在里面的是其员工和朋友，因系其房管经理在管，故不清楚员工、朋友的姓名，最多的时候就住了7个人，未超过合同约定的10个人。关于租金，原告表示疫情封控期间同意一月一付，后面就以文字形式要求三个月一付了，并表示押金可以抵扣违约金，对于违约金，被告表示不合理，认为其装修花费20多万元，原告没有损失。
以上事实由《房屋租赁合同》、原告方与被告方之间的微信聊天记录、被告租金支付明细及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。本案争议在于原告是否有权解除合同，根据合同约定，原告仅同意被告将系争房屋转租给被告的员工、朋友居住，虽被告表示其实际将房屋出租给员工及朋友并未违约，但被告在庭审中既不清楚实际居住的人员情况，也无法陈述其所转租的员工及朋友的姓名，显然不符合常理，本院对被告表示其转租对象为员工、朋友的意见难以采纳，根据合同约定，被告未经原告书面同意不得将系争房屋全部或者部分转租给第三人，即被告擅自转租的行为构成违约，原告据此要求解除合同、返还房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持，原告方于2022年6月26日通知被告解除合同，合同解除日期以该日为准。讼争合同解除后，被告应向原告返还房屋，逾期返还的应支付房屋占有使用费，原告主张被告应按照租金标准支付此款，符合法律规定，本院予以支持。因被告已支付房屋占有使用费至2023年1月14日，故该费用由双方按照被告腾房的实际情况进行结算。讼争合同因被告违约导致解除，原告有权要求被告支付违约金，因被告认为违约并未造成原告损失，原告主张的违约金不合理，故本院综合考虑合同履行情况及被告违约程度，本院酌情调整违约金数额为17,000元，因原告同意以保证金8,500元冲抵部分违约金，故扣除此款后，被告尚需支付原告违约金8,500元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条及第七百一十六条第二款规定，判决如下：
一、原告肖某与被告江某某就上海市浦东新区周康路8xx弄4xx号房屋签订的《房屋租赁合同》于2022年6月26日解除；
二、被告江某某于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区周康路8xx弄4xx号房屋搬离，并将该房屋返还原告肖某；
三、如被告江某某于2023年1月14日后向原告肖某返还上述房屋的，则被告于本判决生效之日起十日内按8,500元/月标准，支付原告自2023年1月15日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；如被告于2023年1月14日前向原告返还上述房屋的，则原告于本判决生效之日起十日内按8,500元/月标准，返还被告自返还房屋之日次日起至2023年1月14日止的房屋占有使用费；
四、被告江某某于本判决生效之日起十日内支付原告肖某违约金8,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,340元，减半收取计1,170元，由原告肖某负担975元，被告江某某负担195元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　沈晨玲
二〇二三年一月六日
书记员　陈海娜
 
附：
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
 
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
 
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。